L’investissement locatif

en nom propre et

l’impôt du particulier

Plusieurs questions nous ont été adressées sur le thème de la fiscalité au Luxembourg, c’est la raison pour laquelle Thierry T. nous propose de manière détaillée et claire un article sur l’investissement locatif au Luxembourg.

Vous le savez sûrement, dans le cadre d’un investissement locatif, c’est-à-dire l’achat d’un bien immobilier destiné à la location, les loyers que vous percevrez seront soumis à l’impôt.

En général, la lecture de cette phrase donne le sentiment d’une opération pas très intéressante puisqu’instinctivement nous penserons que des impôts conséquents seront à payer. Cependant, il y a lieu de bien comprendre l’aspect fiscal de cette opération afin de juger si cela peut finalement être intéressant pour vous.

Comment sera déterminé l’impôt ?

Simplement, vos revenus locatifs annuels imposables, seront ajoutés à vos autres revenus pour déterminer l’impôt global de votre ménage.

Exemple : Madame Kremer, salariée dispose d’un revenu salarié imposable de 45 000€ et des revenus locatifs imposables de 10 000€

Le revenu qui sera considéré pour déterminer son impôt sera simplement de 55 000€

Comprendre la définition du revenu locatif imposable

Règle :

Revenu locatif imposable = Loyer annuel – Amortissement – Frais d’obtention – Dépenses  

Comme vous pouvez le constater dans cette règle, 100% des revenus locatifs ne seront pas imposés.

L’amortissement

L’amortissement pour usure de votre bien immobilier peut déjà être une réduction importante à considérer, et dépend de l’ancienneté de votre bien (vu au 1^er janvier de l’année d’imposition) :

• Moins de 5 ans le taux sera de 5%
• De 5 ans à 60 ans, le taux sera de 2%
• Plus de 60 ans, le taux sera de 3%

Afin de déterminer votre amortissement annuel, la première étape est de définir votre base amortissable.

Seule la valeur du bâtiment est à considérer, c’est-à-dire que la valeur de votre terrain ne peut être amortie.

Si dans l’acte notarié, le prix du bâtiment (ou logement) et celui du terrain son détaillés, il suffit de ne considérer que la valeur du bien. En revanche, si vous ne disposez que d’un prix total, alors l’administration considère que le terrain correspond à 20% de l’achat, il suffira de retirer 20% du prix total.

Au prix du bien, vous pouvez aussi ajouter les frais d’actes.

Dans certains cas vous devrez aussi considérer, la tva, les dépenses de rénovation, et les aides si vous en avez bénéficié.

Alors que votre base amortissable est définie, il suffit d’appliquer le taux en fonction de l’ancienneté de votre bien.

Un exemple :

Vous faites l’acquisition d’un appartement de 4 ans (taux = 5%) pour une valeur de 600.000€ et avez payé 30.000€ pour les frais de notaire et d’agence.

Dans ce cas, le prix d’achat du terrain n’est pas connu, donc on considèrera 80% du prix d’achat et des frais comme base d’amortissement.

Calcul de la base amortissable    :             ((600 000 + 30 000) * 0.80) = 504 000

Calcul de l’amortissement           :              504 000 * 5%     = 25 200 €

Dans ce cas vos revenus locatifs soumis à l’impôt seront réduits de 25 200 €

Frais d’obtention

Tous les frais que vous avez dû supporter, non pris en charge par votre locataire dans l’année, peuvent être déduits.

Dans la mesure où ces frais seraient trop importants, vous avez la possibilité d’étaler ces dépenses entre deux et cinq ans, sur demande à l’Administration des Contributions Directes.

 Attention : Ces dépenses doivent réellement correspondre à un entretien de votre bien, et non à de l’amélioration immobilière. S’il s’agit d’amélioration immobilière, vous pouvez ajouter ces dépenses à la base amortissable de votre et d’appliquer le taux d’amortissement.

Par mesure de simplification, l’Administration des contributions admet que les fais de rénovation ne dépassant pas 20% du prix d’acquisition (hors terrain) ne constitue pas en principe une amélioration considérable de l’immeuble et sont dès lors à considérer comme des frais d’entretien et de réparation.

• Frais d’entretien et de réparation déductibles

Vous trouverez ici tous les frais d’entretien ou de réparation de votre bien, comme par exemple l’entretien la chaudière, la réparation de la toiture, des peintures …

• Frais d’obtention divers non remboursés par le locataire

Toutes les charges non affectées au locataire, comme l’électricité, l’eau, assurance incendie du bâtiment, assurance responsabilité civile, ….

Les dépenses

Voici donc la dernière rubrique des déductions, vous pouvez donc déduire :

• L’impôt foncier et taxe de canalisation
• Les rentes et les charges permanentes
• Les frais de gérance
• Les intérêts de l’emprunt sans plafond -> Information importante à considérer lors de votre choix de financement.
• Les frais d’enlèvement des ordures payés par le propriétaire

Exemple

Vous avez fait l’acquisition d’un appartement neuf le 1^er janvier 2020 :

                Prix d’acquisition :  600 000 €

                Frais de notaire : 30 000 €

Cet appartement a été mis en location le 1^er janvier 2020, pour un loyer de 2000 euros en mensuel, soit 24 000 € en annuel.

Etape 1 : Calcul de l’amortissement

((600000 + 30000)*0.8) * 5 % = 25200

Etape 2 : Les différents frais

Intérêts de l’emprunt : 15 000 €

Frais de gérance de syndic : 2000 €

                = 17 000 €

Calcul du revenu locatif imposable = 24 000 – 25200 – 17000 = – 18200

Dans cet exemple, le revenu locatif imposable va réduire votre revenu imposable global de -18.200 €

Remarque

Les frais d’entretien et de réparation, les frais d’obtention non remboursés par le locataire et l’amortissement peuvent être remplacés, sur demande à l’Administration des Contributions, par une déduction forfaitaire.

Cette forme de déduction n’est possible que pour les immeubles faisant partie du patrimoine privé du contribuable, dont l’achèvement remonte au moins à 15 ans au premier janvier de l’année d’imposition,

Elle est fixée à 35% des loyers bruts sans pouvoir dépasser 2700€ par an et par bien.

Avez-vous l’obligation de déclarer vos revenus locatifs ?

Si vous générez des revenus locatifs de moins de 600 € par an, il n’y a pas d’obligation, ce seuil dépassé, vous devez faire une déclaration d’impôts.

Si le bien se situe à l’étranger, l’obligation reste de vigueur, cependant les impôts seront définis et à régler dans le pays où se situe votre bien.

Quel formulaire utiliser ?

Le formulaire devant être utilisé est le modèle 190 F ou D

Conclusion

D’un point de vue fiscalité, l’investissement locatif peut être intéressant, cependant, ce n’est pas le seul paramètre à considérer. A cela s’ajoute, le type de financement, le type de bien, son potentiel de valorisation, l’aspect succession.

Pour aller plus loin

Vous pouvez contacter Thierry par mail :par mail : contact@plusfortsaucentre.lu, si vous avez des questions précises.